¿Comprar o Alquilar?

Inspirado en una nota publicada hoy en un periódico de circulación nacional, quise compartir mi opinión acerca de la decisión de adquirir un bien inmueble o alquilarlo.


El artículo publicado en el periódico se enfoca en la decisión de comprar o alquilar una vivienda, mas hoy quiero compartir un trillado consejo de cualquier escuela de administración con relación a la compra o alquiler de un local comercial.


Si bien es cierto, a la hora de decidir comprar una vivienda, una buena decisión es conocer el presupuesto disponible para hacerle frente a la cuota de la hipoteca (tal y como lo compartí hace un mes en otro post) y de esta forma optar por alquilar por un tiempo determinado (de corto o mediano plazo), en el cual se pueda ahorrar la diferencia entre la cuota de la hipoteca y el alquiler.


De esta forma con el ahorro obtenido se puede lograr adquirir la vivienda con un endeudamiento menor lo que conlleva a menor cuota y menores intereses al fin de la operación crediticia.


Sin embargo, a la hora de buscar un local comercial, las decisiones varían por completo, debido a que la localización del bien inmueble ya no responde a donde le gustaría vivir sino en donde mi negocio puede crecer, ya sea por el mercado meta, tamaño de la población, flujo de personas, posibilidad de expansión, cercanía con servicios o comunidades necesarias para el desarrollo del negocio (puertos, aeropuertos, proveedores estratégicos, zona franca), entre otros.


Tal y como lo comenté también en un post anterior (Planeación efectiva) el mercado hoy en día es dinámico y sumamente cambiante, por ende, el mercado meta cambia, los socios estratégicos cambian y las formas de hacer negocios también cambian, por esta razón, casar una empresa con una ubicación física podría significar la muerte para esta.


Ejemplifiquemos lo anterior: un emprendedor posee un restaurante para el cual adquirió, a un buen precio, un local frente a una torre empresarial, el negocio va de maravilla pues la mayoría de los empleados de la torre empresarial salen a comer y por estar el restaurante en frente de la torre y ofrecer un servicio de alta calidad, se llena día a día.


Sin embargo, un día la empresa que alquila la torre empresarial decide ahorrar costos implementando el trabajo remoto, ahora los asociados asisten a la oficina solo 3 veces a la semana al mismo tiempo que disminuyo la cantidad de empleados debido a que la empresa tomó la decisión de trasladar las plazas a los diferentes países donde tiene operaciones.


En este momento el negocio no rinde como antes y con costo alcanza para pagar los gastos operativos y fijos. La decisión para mantener el negocio es relocalizar al restaurante, sin embargo, no posee dinero suficiente para hacerle frente a un alquiler ni al acondicionamiento del nuevo local ya que aún tiene la hipoteca.


Una buena estrategia hubiera sido ofrecer alquilar el local y ahorrar la diferencia entre lo que paga de hipoteca y lo que pagaría de alquiler, de esa forma, tendría un fondo suficiente para trasladar el restaurante a otro local y acondicionar el mismo.


No siempre comprar un bien inmueble para un negocio es una mala inversión, siempre va a depender del tipo de negocio y/o el área del negocio. Por ejemplo, si el ejemplo anterior se refiriera a una cadena de restaurantes, el comprar un local para el restaurante podría ser una mala idea, sin embargo, comprar un local para las oficinas centrales, podría ser una opción a considerarse.


Otra estrategia a la hora de comprar un bien inmueble, cuando esto sea viable sería la siguiente:


Suponga que el emprendedor del ejemplo anterior desea comprar el local frente a la torre empresarial por medio de una hipoteca de ¢30.000.000 a 15 años con una tasa del 9% anual, después de hacer los análisis de capacidad de pago, flujos de efectivo proyectados entre otros considera viable pagar la cuota de ¢304.280. Sin embargo el banco también le ofrece obtener la hipoteca a 30 años y con una tasa del 8%, la cuota seria de ¢220.129. La diferencia de ¢84.151 entre ambas cuotas se puede amortizar directamente al principal al optar por la segunda opción logrando cancelar la operación a 162 meses (menos de 15 años) y terminaría cancelado por concepto de intereses ¢19.039.475 versus los ¢24.770.396 de la primera opción.


Cualquier duda con relación a este tema, no dude en contactarnos para asesorarle en su inversión.